Zu hohe Grundsteuer in Ostfriesland? Mit einem Verkehrswertgutachten Bescheid anfechten & Geld sparen

Mit der Grundsteuerreform 2025 erhalten viele Eigentümer in Ostfriesland erstmals neue Bescheide – oft mit überraschend hohen Beträgen. Der Grund liegt häufig in fehlerhaften Bewertungen durch das Finanzamt, z. B. durch falsche Bodenrichtwerte oder unzutreffende Nutzungsannahmen.

Verkehrswertgutachten als rechtssicherer Nachweis

Wenn der festgesetzte Grundsteuerwert mehr als 40 % über dem tatsächlichen Verkehrswert liegt (§ 220 BewG), besteht die Möglichkeit, Widerspruch einzulegen. Dafür ist ein vollständiges Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen erforderlich.

Wichtig: Kurzgutachten oder Online-Schätzungen reichen nicht aus. Nur ein detailliertes Verkehrswertgutachten wird von den Finanzbehörden anerkannt.

Typische Bewertungsfehler in Ostfriesland:

• Grün- oder Ackerflächen
  → werden vollständig als Bauland angesetzt – obwohl sie nicht bebaubar sind.
• Garagenhöfe oder Stellplätze
  → erhalten Bodenrichtwerte wie Wohngebiete – trotz abweichender Nutzung.
• Gewerbegrundstücke
  → werden mit Wohnbauwerten bewertet – was die Steuerlast künstlich erhöht.

Ein Rechenbeispiel aus Ostfriesland (Neukamperfehn, Landkreis Leer):

• Grundstück:
  7.200 m² Fläche, davon nur 1.000 m² als Bauland nutzbar
• Fehlbewertung durch das Finanzamt:
  7.200 m² × 90 €/m² = 648.000 € Grundsteuerwert
• Tatsächlicher Verkehrswert:
  1.000 m² Bauland × 90 € = 90.000 €
  6.200 m² Grünland × 3,24 € = 20.088 €
  Gesamt: 110.088 €

Grundsteuerberechnung mit Hebesatz Neukamperfehn (949 %):

• Formel:
  Grundsteuerwert × 0,031 % × 949 %
• Berechnung laut Finanzamt:
  → 648.000 € × 0,031 % × 949 % = 1.905,55 € / Jahr
• Berechnung mit Verkehrswertgutachten:
  → 110.088 € × 0,031 % × 949 % = 323,79 € / Jahr
• Jährliche Ersparnis:
  → 1.581,76 €

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten kostet ab 1.499 € netto, abhängig von Objektgröße, Lage und Aufwand. Bei vermieteten Immobilien sind die Kosten in der Regel steuerlich absetzbar.

Wie läuft die Bewertung ab?

• Erstgespräch:
  → Unverbindlich, um Chancen und Aufwand einzuschätzen.
• Unterlagenprüfung:
  → Baupläne, Grundbuchauszug, Lagepläne etc.
• Objektbesichtigung:
  → Vor-Ort-Termin zur Dokumentation aller wertrelevanten Merkmale.
• Wertberechnung:
  → Nach ImmoWertV im Sachwert-, Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren.

Bearbeitungszeit: meist 2–4 Wochen.

Fazit

Ein Verkehrswertgutachten schafft rechtliche Sicherheit und sorgt für realistische Grundsteuerbescheide – besonders in ländlichen Regionen wie Ostfriesland. Die Ersparnis übersteigt die Kosten oft bereits im ersten Jahr.

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